Жильё и право
Недвижимость во Вьетнаме для россиян: что можно купить, а что нельзя
Главное, что нужно знать до просмотра объявлений: землю во Вьетнаме не покупает никто — ни иностранцы, ни сами вьетнамцы, частной собственности на землю в стране нет. Квартиру иностранец купить может, но с ограничениями по сроку, по типу дома и даже по количеству квартир, которые в этом доме уже проданы иностранцам. Разбираем правила.
Землю купить нельзя — и это не про иностранцев
Во Вьетнаме вся земля принадлежит государству. Граждане и компании получают не право собственности, а право пользования землёй на определённый срок — примерно как долгосрочная аренда с возможностью передавать и наследовать. Поэтому фраза «купить участок во Вьетнаме» некорректна в принципе, независимо от гражданства покупателя.
Для иностранца ограничение жёстче: право пользования землёй физическому лицу без вьетнамского гражданства не оформляют. Купить дом с участком, как это принято понимать в России, не получится.
Что купить можно
Иностранное физическое лицо вправе приобретать жильё в коммерческих проектах, которые получили разрешение продавать иностранцам. На практике это:
- Квартиры в жилых комплексах — основной и самый доступный вариант
- Дома и таунхаусы внутри одобренного проекта — реже, дороже и с более узким предложением
Чего в этот список не входит: вторичное жильё у частного владельца вне проекта, объекты в зонах, закрытых по соображениям обороны и безопасности, и любая земля отдельно от строения. Проверять статус проекта нужно до внесения задатка: продавец заинтересован в сделке, а ответственность за проверку лежит на покупателе.
Условие, о котором забывают
Покупатель должен находиться во Вьетнаме законно — то есть иметь действующий въездной статус. Наличие вида на жительство упрощает и саму сделку, и последующие операции со счетами: платёж по договору проходит через банк, и происхождение денег банк проверяет.
Квоты: 30% и 250
Даже в разрешённом проекте продажи иностранцам ограничены количественно, и это не рекомендация, а закон:
| Ограничение | Сколько |
|---|---|
| Доля квартир в одном многоквартирном доме | не более 30% |
| Дома и таунхаусы в одной административной единице уровня квартала | не более 250 |
Последствие простое: в популярных проектах иностранная квота выбирается быстро, и после этого купить квартиру напрямую у застройщика нельзя — только перекупить у другого иностранного владельца. Поэтому наличие свободной квоты проверяют в первую очередь, наравне с ценой.
Срок владения — 50 лет
Иностранец получает жильё в собственность не бессрочно, а на срок до 50 лет с даты выдачи свидетельства. Этот срок можно продлить один раз ещё на 50 лет, то есть максимальный горизонт — около столетия.
В пределах срока владелец распоряжается жильём обычным образом: живёт, сдаёт, продаёт, передаёт по наследству. Но покупателю стоит понимать, что он приобретает не бессрочный актив, и при перепродаже новый иностранный владелец получает остаток срока, а не новые 50 лет.
Как проходит покупка
Порядок отличается от привычного российского прежде всего тем, что большая часть проверок ложится на покупателя, а деньги обязательно идут через банк.
- Проверка проекта. Убедиться, что застройщик имеет разрешение продавать иностранцам и что квота по дому не выбрана. Это первое действие, а не последнее
- Договор купли-продажи. Составляется на вьетнамском, часто с параллельным английским текстом. Юридическую силу имеет вьетнамская версия, поэтому перевод стоит читать внимательно
- Оплата через банк. Наличными сделку не проводят: платёж идёт безналичным переводом, и банк проверяет происхождение средств. Если деньги приходят из-за рубежа, это нужно корректно оформить
- Свидетельство о праве собственности. Тот самый документ, который в разговорной речи называют «розовой книгой». В нём указывается срок вашего владения — с него и начинается отсчёт пятидесяти лет
Отдельно про новостройки: в проектах на стадии строительства оплата обычно идёт частями по графику, и здесь особенно важна репутация застройщика — гарантий достройки покупателю никто не даёт.
Кроме цены объекта в бюджет закладывают регистрационные сборы, услуги нотариуса и перевода, а после заселения — ежемесячные платежи за обслуживание комплекса. Их размер зависит от проекта, поэтому итоговую смету имеет смысл запрашивать у продавца письменно, до подписания.
Ипотеки для иностранца, как правило, нет
Вьетнамские банки кредитуют покупку жилья иностранцам крайне неохотно и на жёстких условиях. Практически все сделки такого рода — за собственные средства, и это стоит учитывать при планировании.
Исключение: брак с гражданином Вьетнама
Ограничение по сроку снимается, если иностранец состоит в браке с гражданином Вьетнама или с этническим вьетнамцем, имеющим соответствующий статус. В этом случае жильё оформляется в стабильное долгосрочное владение — без пятидесятилетнего лимита.
Это единственный распространённый способ выйти за рамки общего правила, и на него нередко рассчитывают заранее. Оформление таких сделок требует аккуратности с документами о браке и статусе супруга.
Покупка через компанию
Отдельный вариант — оформить объект не на себя, а на вьетнамскую компанию. Юридическое лицо с иностранным капиталом может получать право пользования землёй под свой инвестиционный проект и владеть коммерческой недвижимостью в рамках заявленной деятельности.
Это не лазейка для покупки квартиры «в обход квоты»: компания приобретает объекты для дела, а не для проживания владельца, и такая структура требует обоснования, отчётности и реальной деятельности. Зато для тех, кто планирует сдавать жильё, открывать гостевой дом или вести бизнес с помещением, это рабочий и законный маршрут.
У компании появляются свои обязательства — бухгалтерия, ежегодный аудит и отчётность, — и их стоит закладывать в модель сразу. Что входит в регистрацию и во сколько обходится содержание, разобрано в статье о выборе бизнеса во Вьетнаме.
Планируете покупку под сдачу или бизнес
Если недвижимость нужна не только для жизни, разберём, что выгоднее в вашем случае — покупка на себя или на компанию, и что для этого потребуется. Консультация бесплатная.
Написать в TelegramЧетыре заблуждения
- «Куплю дом с участком у моря». Земля в частную собственность не переходит ни к кому, а дома иностранцам доступны только внутри одобренных проектов
- «Оформлю на местного знакомого». Схема с номинальным владельцем оставляет вас без прав на объект: собственником будет он, со всеми вытекающими
- «Покупка даёт вид на жительство». Не даёт. Недвижимость и статус проживания во Вьетнаме между собой не связаны — карту резидента получают по работе или через собственную компанию
- «Через 50 лет квартиру заберут». Срок продлевается, а до его окончания жильё можно продать. Но горизонт стоит учитывать при расчёте доходности